Bina Yönetiminin Sorunu

Apsiyon’a gelen en sık sorulardan biri de yöneticilerin görev ve sorumlulukları ile ilgili. Özellikle yeni yönetici seçilenler sıklıkla görev ve sorumluluklarını bilmek ve öğrenmek istiyor. Bu anlamda bu haftaki blog yazımızda bu konuda genel bir bilgi vermek istiyoruz.

Yöneticilerin görevleri ve sorumluluklarının yer aldığı ana kaynak Kat Mülkiyeti Kanunu’dur (KMK). O nedenle öncelikle oraya bakılması gerekir. Ancak görevlerden bahsetmeden evvel genel anlamda yöneticilerin hukuki statüsünden ve sorumluluğundan bahsedilmesi daha doğru olacaktır.

KMK’nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu genel bir kuraldır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına ve talimatlarına aykırı davranamaz. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Şimdi gelelim görevlere. KMK 35. maddeye göre yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yöneticiler yönetim planındaki tüm görevlerini yerine getirmekle görevlidirler. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yöneticinin yapması gereken yükümlülükler şunlardır;

Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve sigorta ettirilmesi, genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi,
Ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi, tebligatların alınması,
Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması,
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması,
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması,
(Varsa) asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması, teknik bakım ve tedbirlerin sağlanması,
Karar defterinin tutulması, muhafazası, tasdik ettirilmesi,
İşletme projesinin (bütçe) ayrıntılı bir şekilde yapılması, kat maliklerine tebliği.
Genel anlamda yöneticinin görevleri kanuni olarak bu şekilde özetlenebilir. Yöneticiler, başta yönetim planındaki görevlerine ve kanuni görevlerine dikkat etmeli, ihmal ve kusurlarının sorumluluk açısından önem arz edeceğini unutmamalıdırlar.